投资入门
嘉宾：锦江酒店 董秘 胡总、锦江资本 IR 周总
一、锦江酒店：
Q:酒店4月及后续5月份入住率、RevPar的情况？
A:当前疫情尚未完全恢复，酒店开展很多促销活动，因此整体房价会有较大折扣。目前板块入住率基本在40%~70%之间，其中维也纳板块等提升幅度较大，大约恢复到60~70%，但是入住率与去年同期相比仍存在一定差距。
Q:根据4月份和5月初的数据，从门店维度来看 ，二季度门店基本可以实现盈利平衡？
A:是的，基本可以实现盈利平衡。
Q:法国疫情相对比较严重， 但卢浮可以有20%~30%的人工成本能够节省（时薪制），对卢浮2，3季度经营是否会亏损如何预期？
A:当前无法准确的对卢浮进行合理的预期。目前卢浮管理层正向法国政府申请用工补贴，在内部也开展一定应对策略，比如削减营销费用、餐饮费用、咨询费用。此外卢浮倾向与政府加强合作，签署协议。目前卢浮旗下有150家酒店加入计划，节前共11家酒店已经被征用。此外法国有一些低息贷款，当前卢浮正在争取。
Q:公司未来来对中、高端酒店的市场规划是怎样的？
A:高端酒店主要牵扯与控股股东2006的合作，当前更名已经完成，但是后续暂时没有其他进展，未来可能会通过管理方式继续开展酒店业务。
Q:有限服务型的高端酒店来看的话，公司对这块的布局意愿怎么样？
A:这块的未来布局是明确的。此前已经开始着手，比如郁金香品牌就比较偏高端，此外这些品牌并不会影响现有品牌发展。
Q:19年公司扣非净利润业绩增速21%，好于预期；2020年1季度整体扣非业绩亏损1个多亿，也好于市场预期，降本提效在2020年后续是否会有规划？ “一中心三平台”今年是否会深入推进？
A:受疫情影响，今年从报表方面暂时不能真正体现费率的降低。但今年会继续推进财务平台的整合，维也纳在之前已经完成整合，今年会继续推进铂涛平台的整合，当工作完成后会缩减铂涛财务的工作人员。后续会加大境外方面的整合。此外，公司在采购方面会继续推进，当前通过红星美凯龙的引进，已经成立了一家进行酒店装修改造的新公司，单店的改造成本大幅度下降，会继续推进“一中心三平台”的建设。
Q:单店投资成本下降，会提高公司产品的竞争力吗？从量化角度来看，同品牌大概压缩了多少投资费用？对主品牌是否会有推动？
A:会提高竞争力。比如我们Radisson旗下的一个子品牌，以前样板房是12万/间，通过红星美凯龙做完是9万/间。未来实现规模化后还会继续下降。后续在主品牌都会进行，对主品牌会有一定的推动。
Q:公司19年在国改和市场化推进方面进行落地，未来重心基本在维也纳，比如将总部从深圳搬到上海。请问铂涛和维也纳，未来在锦江酒店的版图中是如何定位的？
A:后续还是会进一步推进中国区域酒店管理平台的整合，会逐步弱化下属酒店管理公司，逐渐强化前端品牌进一步打造境内三个板块的整合。预计在5月底6月份会逐步推进。
Q:19年老的锦江系提出“赛马制”和“末位淘汰”的战略，当前的实施情况和当时的初衷是怎么样的？
A:可以理解为是对老锦江的体系整体经营效率提升的政策。这是从集团层面提出6+1的赛马机制，包括高端品牌和集团收购的品牌，这并不影响中国区域的集团整合，总体仍然在推进当中。
Q:后续自有物业酒店REITs的展望是怎样的？此外法国卢浮酒店有较多的自有物业酒店，这对海外酒店是否有潜在推广的可能性？
A:海外方面也会做自有酒店，之前卢浮每年年初会有售后回资计划，但会根据实际的运作情况来调整。当前国内已经做了6家，后续可能还会继续推进。比如物业当中有27家是打包在一起的，体量较大，后续可能会进行分拆后出售。
Q:欧洲卢浮3月份RevPar情况？
A:全部境外整体同步下降14.53%，4月份的影响可能较大。因为国外疫情在3月中期之后才逐渐爆发。
Q：从国内方面，后续该怎么看？
A：国内这方面的话，后续会继续考虑到疫情的影响。刚才说到的欧洲的三月的Revpar的情况，Revpar全部境外整体下降了14.53%，这是剔除了临时停业的门店的，如果不剔除临时停业门店的话，三月份是下降44%，关店这方面影响很大。
Q：未来的话我们有没有布局高星级酒店的规划？后面如果考虑布局的话，所有股东比如锦江资本是否会有合作或者竞争的关系？
A：高星级酒店这方面我们自己的品牌会继续去发展。关于高端这一块的话，酒店管理业务和H股之间会以一个协议的方式来解决。因为目前高星级酒店的资产还是在H股下面，但是我们集团未来这方面已经很明确了。未来锦江酒店的肯定是做酒店管理平台的，H股未来是不会做酒店管理业务的，还是以资本资产资金的运作为主。所以高星级酒店未来的方向还是要放在我们这边的。
Q：更多的是以轻的方式还是重的方式？
A：酒店管理公司肯定是以轻资产的方式做。
Q：公司4600多家pipeline酒店多少是中高端型的酒店，多少是经济型的酒店？大概的占比是多少？
A：中高端酒店占比毛估的话，大概占比60-70%，剩下的为经济型。
Q：公司后续还会开更多经济型酒店吗？
A：经济型未来还是会继续开。但是现在因为有一些老店我们也在逐步调整，包括之前7天的定位也比较低，所以我们对7天直营店都会做一些调整，另外也会做7天产品系列的一个升级，逐步升级到7天优品。包括锦江之星我们也会做升级，升级到锦江之星品尚或者直接升级到白玉兰。从目前来看，还是经济性的占比比较大，所以未来整体50%-60%会是以中端酒店为主的，新开店来看，从去年来看中端酒店的新开店也是占到了新开店的60%到70%。
Q：之前说到对经济型酒店有一个升级转型的计划，比如7天升级到7天优品，还有锦江的一些经济酒店想做白玉兰的品牌升级，那么对加盟酒店而言，是否会做一个经济型酒店升级到中高端的推广计划？
A：会有一个推广的计划。因为加盟店这块的话也是要考虑到装修改造的时间，所有它可能在加盟期到期之前会有这方面的考虑，我们肯定会提前和业主做好这方面的沟通。另外，我们内部也会有一些资金来帮助加盟商来解决装改造的问题，所以资金上面我们也会有一些支持的。
Q：所以推广和改造的时间还有推进的酒店的占比是否会有预期吗？
A：实际上我们还是没有很明确的计划，我们还是每年会逐步考虑。但是7天这块的话还是会加快推进的，包括加快团队的整合和品牌的升级。
Q：7天升级的主要趋势还是7天优品是吗？
A：是的。其实现在一些新的7天优品的版本还是不错的。
Q：如果7天改造成7天优品，单房的大概的改造费用多少？
A：单间客房还是要看里面改的程度的，基本上大概在1至2万左右。
Q：改完之后Revpar这快有多大的提升？
A：改造完成后Revpar提升的话房价上大概会有二三十元的提升，大概是有10%左右的提升。
Q：关于公司对于持续性加盟费这块的一个收取，像向一些协议客户以及一些电话订房客户，是否收取中央预定费？
A：我们现在中央预定费全部是归集到Wehotel层面的，所以肯定是要收取的。电话预定其实也是归到Wehotel的，也是要收中央预定费的。原来锦江之星是有自己的电话预定的，后来这一块的业务全部到Wehotel了。包括我们原来的锦江之星的人员工资的支付都是由Wehotel来承担的。其实电话预定这块的量不是很大，更多的还是通过OTA、APP等渠道。
Q：目前大致的各个渠道入住客户占比的构成是怎么样的？
A：Wehotel的直销大概是在30%左右，还有20%也是通过Wehotel分销也就是OTC。另外剩下的是一些散客还有各个酒店自己的一些公司客户。
Q：酒店自己签的客户的话就不收渠道费了吗？
A：我们的大客户我们自己也是有区分的。有一些是公司层面的大客户，也在Wehotel这个层面上的，对他们是需要收渠道费的。但是有一些门店会周边找一些公司客户，属于酒店自己的，不在公司层面就不需要收渠道费了。
Q：关于软品牌酒店方面，如家和华住其实在2018、19年，今年其实也在持续的推这块，软品牌也好，云酒店也好，两家酒店的叫法不同。公司目前对这一方面的态度还是维持19年的规划吗？
A：是的，我们这方面策略不会作为重点发展的一个品牌，但还是会去做。
Q：关于非经常性损益也需要请教一下。之前我们其实也可以看到政策对酒店型公司和餐饮公司影响会比较直接，所以政府也后续也会有更多的政策出台，这方面目前对公司而言的话是否有享受到这块政策？
A：这方面应该会有，但目前也不是太明确。因为当时政府征用酒店的话，其实锦江国际也是已经帮我们做了一个提前的结算的。后续我们之前的88家直营酒店如果后续拿到政府的补助的话，收益直接是由集团来取得的。
Q：今年毛开店之前给的指引是1600家，然后关店这方面的话是否会有一个指引？
A：我们是说计划上会和去年差不多，因为2019年定的开店计划是900-1000家，但是实际上都是会超过的。
Q：开店从短期来看会受到疫情的影响吗？
A：应该是不会。一季度去年同比差距不是太大，那么在二季度包括之后我们会加速推进的。签约因为一季度不能出差影响还是蛮大的，但是后续会加快推进的。
Q：关于中期，公司在三月和四月是否有感觉到单体酒店对加盟连锁的意愿是否会有提升？因为他们在疫情期间受到的影响可能会更大，而且很多的业主还会继续开酒店。加盟商的意向是否改变？如果有改变，对明后年的开店是否会有帮助？
A：我觉得肯定是有帮助的。因为确实确实这次疫情影响单体酒店压力还是蛮大的，所以未来可能还是要通过这种集团化的管理。我们加盟这块的话肯定会继续扩大的，毕竟我们这边还是有很多支持的，除了订房，后台的一些平台，包括资金上的支持，其实力度都是蛮大的。
Q：公司对Q3和Q4有怎么样的预期呢？
A：现在要预期真的挺难的。目前还是通过一些优惠促销活动，先把入住率能够逐步提升上去，然后慢慢的再带动房价。其实政府后续也是会在各种消费上面还是会有相关推进的，肯定还是要去促进旅游这块的，后续还是会有一些带动的。目前像五一期间期间，周边游会比较多，跨省市旅游的份额也不是太大，后续这块还是会有所增加的。
Q：公司在北方的布点偏少，南方偏少，这是什么原因所致？以及未来对北方市场是否有开拓经营的规划？
A：因为锦江原来还是以华东地区为主，包括铂涛和维也纳原来总部是在深圳和广州，发展区域在南方会比较多。从现在的结构来看，我们北方区域也还可以，北京的酒店量已经不比上海低了，相信未来在北方区域的发展还是会加快的。
Q：大多数目前的产品定位商旅为重，未来是否会退出偏向于休闲旅游甚至偏旅游住宿这方面的产品规划？
A：我们定位上还是会以商务为主，旅游景点这方面不排除未来会做，但是从目前来看还是不会。因为旅游景点这块有一个很大的弊端，就是淡旺季的差距会很大，淡季有时候会持续半年之久，所以我们不太喜好做这方面的产品，整体的回报率没有商旅好地段那么好。
Q：目前整体锦江集团的证券化率还没到50%，想问后续集团是否有提升证券化率的意向？
A：我觉得其实现在集团的资产可以放到上市公司的也已经放入了，没有放入的资产放入的可能性也不是很大，因为这些资产都是不动资产，放到上市公司给上市公司的压力是蛮大的，还不如未来通过管理的方式，比如资产还是集团的，管理交给下面的上市公司，这种运作可能惠更合理一些。这方面还是要看集团，但是我觉得从目前来看，涉及到上市公司业务的话，基本上都是在上市公司管理之下的，其他的一些地产类资产不会放到上市公司这边。
二、锦江资本：
Q：我们来看境内酒店业务来看的话，4月份以及5月初恢复的情是怎么样的？
A：在4月十几号左右，锦江股份也召集了一次线上的业绩发布会。在发布会上说到其实在4月中上旬整个锦江酒店有些服务酒店的复工率基本上已经达到90-92%左右了，当时在疫情的时候，将近三分之二的门店是处于停业关闭的状态，到了4月中上旬基本上复工达到了90-92%左右，出租率也是慢慢爬坡到50%左右。到5月黄金周之前，基本上这个出租率也已经基本上稳定在65%，向70%去接近。到了4月底左右，可能是因为这次五一小长假假期的因素，在这个假期前的前一两天，出租率是出现了一定的下滑。因为可能大家要考虑到五一小长假这样的休假活动，在这之前一些商务活动包括旅游、休闲都减少，特别是在4月30日左右。到了5月1日五一小长假，景区周边地区的有些服务酒店和上海郊区的一些服务酒店甚至高星级酒店出租率表现都不错，基本上都能爬坡到70%左右，有的达到了80%甚至90%的出租率。可见现在整个疫情的影响使得商务活动受到了影响，但是境内游、国内游这一块还是爆发出来的。但是政府对于跨省的旅游的一些产品目前还不希望看到的，所以说很多的一些游客在上海地区就偏向于到朱家角这些上海郊区的地方去旅行度假。所以这一部分需求就率先释放出来，等到国家跨省游放开，还有我们集团毕竟有一个锦江旅游，它的旅游产品能做跨省比如说坐飞机、包机、轮船这种打包的业务以后，说明整个旅游活动会放开，目前还是会受到一部分的限制。再加上五一黄金周期间也是高速免费通行的，所以上海周边地区像杭州、苏州、宁波这些地区，上海市民自驾游的特别多。所以五一黄金周期间，杭州、苏州、宁波这种地区酒店的复苏情况比我们真正的上海的市中心复苏情况要好，目前是大致这样的情况。
Q：国内跨省游这块，目前其实还是没有完全放开的，然后公司旗下也是有做旅游社的子公司。因为目前包括迪士尼等等都有在放开的政策，还有室内这块的一个综合性的服务的营业场所也都有持续放开，想问一下是否有了解到这个政策在什么时候会有解禁的可能？
A：目前还没有明确的答复，如果上海政府对于跨省旅游允许放开了以后，我相信上海发布会会做相关的一些报道。因为迪士尼如果放开的话，更多的应该是一些上海其他城市的到上海迪士尼来旅游，而不是只是满足上海市民。所以我相信随着疫情好转的话，我相信在6-7月份应该可能要放开了，因为这一块的需求非常大。
Q：海外的疫情影响大概是什么样的情况？就是法国卢浮这边的疫情影响是什么情况？以及4月份相比3月份的话，大概是有怎样的情况？以及未来的趋势怎么看？
A：法国卢浮那边1-2月份还是可以的，3月份开始整个欧洲的疫情就突然升级了，那边基本上目前也是三分之二的门店目前处于停业和关闭的状态，总部的工作人员现在都基本上是居家办公的状态。现在法国那边已经实行了一些应对措施，比如它的一些经营费用的节约，他们也是向当地政府申请一些用工的补贴，同时也是基本上冻结了招聘，其他的一些营销、餐旅费用都在进一步压缩。目前我们的法国卢浮还是集中在欧洲的法国地区，法国政府各方面的补贴、政策还是非常多的。同时有一些门店目前也正处于关闭和停业状态，他们向当地政府部门提供客房，尤其是给警察、军人、医务人员提供隔离的场所，也是在积极配合当地政府。再加上我们整个集团也是考虑到法国地区疫情的影响，它的一些成本尤其是现金流会出现一定的问题，所有的资金也基本上已经准备好了，他们不用担心由于资金的短缺导致的整个经营不能持续，包括以后的复工复产不能持续。整个锦江集团已经提前帮他们筹备好相应所需要的资金，基本上都是上亿欧元的借款，而且这些借款是没有条件的，利率也非常低，基本上只有1%点几左右的借款。所以说法国那边只要疫情好转，它所要复工复产所有的一些必备条件，我们整个集团已经都帮他们准备好了。
Q： 2019年我们看到公司旗下的核心的子公司，就是锦江酒店也是做了非常多国改的政策，包括维也纳这边的总部，也是融入到上海这边来，以及未来把三个子品牌给维也纳去做中高端。未来这三个子品牌、铂涛、维也纳等等，公司以及集团这边对于他们各自的定位怎么看？是否是说有更多开发的核心的战略性的任务，可能会多偏向于给维也纳还有铂涛的趋势？
A：应该这么说，现在整个集团是越来越淡化锦江系、铂涛系和维也纳系这样的概念。在我们的心目当中，现在已经没有铂涛集团、维也纳集团、锦江之星这样的集团了。我们现在是突出品牌的概念，我们也说了前端6+1赛马机制，后端就是三平台的整合，现在我们是逐步逐步做了一些整合，上海一个总部和深圳一个总部，然后整个中国是一个相当于大总部的概念。
在上海总部可能有维也纳的团队，就是上海总部团队的人来分管所有华东大地区的、铂涛、维也纳还有锦江都城的品牌。那么深圳地区的铂涛、维也纳和锦江都城的品牌，是按地区来分配，现在铂涛的人也管维也纳的，维也纳的也管铂涛品牌了，相当于是整合的概念。
我们觉得这样子也是有助于我们旗下品牌的发展和开发，大家都知道我们有一个比较强大的原维也纳的一个外包服务的500-600人开发团队，这样的开发团队所有的品牌都可以开发，不光是维也纳品牌，包括法国引入到中国的那些康铂、凯里亚德等等，现在又加入了Radisson旗下的这些中端和高端的一些品牌，也引入进来了。所以以后对于我们来说就是扁平化管理了。总部下面都是各个品牌，而不是上面是维也纳集团、铂涛集团和原来锦江都城了，现在整个架构是按照这样新的架构搭建的扁平化管理。
Q：扁平化管理之后的话，整一套的模式更多还是会引用铂涛和维也纳的模式吗？
A：不是这样的。铂涛和维也纳是工商的组织架构的，他们是按照管理的条线去操作的，至于管理好和不好和产生的利润会归集到他们法定报表上的数据，由法定报表的数据再按照他们原来的机制，也就是利润的产出多少来进行分配。大家都知道铂涛是根据股权的架构，维也纳更多的是现金激励的机制进行考核的。这种考核相对来说还是各有各的区别，现在包括我们后台部分财务、采购、共享平台是后台整合的那一块，这块考核也不属于业务发展人员和营业人员的，只要把他自己管的酒店和开发的酒店做好，那么他们目前的激励机制还是按照原来的铂涛和维也纳各自的激励考核机制来操作。
Q：咱们锦江这边整体来看的话，假设不考虑疫情，咱们商务需求和旅游需求大概是什么样的比例？如果按照不同品牌的酒店来看，又是大概什么样的情况？
A：如果高中低一起算的话，我们的商务和旅游的比例差不多是对半开，但是高星级酒店占比会高一点，60-70%左右，旅游会相对低一点。在高星级再进一步细分，像和平饭店等等在热门景区的，他们的旅游占比大，尤其像外滩的和平饭店，他们的旅游占比可能达到70%左右，反而商务的少，这些旅游还有很多从迪士尼过来的。其他虹桥商务地区还有徐家汇商务地区的高星级，他们商务的活动就占比高一点60-70%左右。中端酒店的话是将近一半一半，因为它的地理位置还都不错，都是靠近市中心包括一些二三线城市一些核心地理位置的地方，除了有一些旅游的客人以外，剩下是一些商务的包括中小微企业他们的一些出差商务活动，他们希望离开会的地点越近越好，包括离开会后需要一些休闲的地方也是越近越好。经济型酒店来说，我们认为是休闲散客比较多一点，也带一点旅游性质，同时还有一些物业小区周边的需求，包括有一些家里要装修的特殊情况，他们就是需要租一个比如说经济型酒店离家很近的经济型酒店住一段时间，类似于隔离这种简单的。所以说经济型酒店它的商务活动需求相对又少一点，可能在30-40%左右，大部分还是以休闲散客再加上一些旅游的客户。每个星级的比例有所差别，平均下来是50%比50%左右这样的比例。
Q：公司是锦江酒店的控股股东，领导对旗下这家子公司它的年度考核可能会涉及到哪些指标？
A：我虽然是它的上级控股公司，但是600754的考核指标不是由我的锦江资本进行考核的。我们旗下的一家港股公司和一家A股的上市公司的考核指标都是由我2006年的上级母公司锦江国际集团统一下达的考核指标。这个考核指标是上海国资委对锦江国际集团有一个大的考核目标，这个目标会延伸到我们旗下这几家上市公司，把这些指标进行拆分。我们旗下最主要的大头应该就是锦江酒店600754，我作为它的上级公司合并了报表数据，所以说指标都是由上级锦江国际集团进行一个初步目标的一个考核的，给他们每年都有一个大致的收入、发展加速、利润、归母利润、主业利润的发展、负债率、总资产、净资产一系列指标的考核。
Q：公司它目前的全服务型酒店，如果从利润端来看的话大体是怎样的情况？以及分别是由哪些品牌的酒店构成为主？
A：因为锦江旗下的高星级酒店的物业这块基本上都是在我锦江资本就是港股2006下面的，差不多有14家酒店，像和平、国际饭店这些知名的酒店，基本上大多都是100%的股权；当然还有一些参股的，包括控股子公司像海伦宾馆、建国；还有50%合资公司像锦江都城，这些酒店都是我们拥有物业的。我旗下还有一个酒店管理公司，这个酒店管理公司管的是那些在其他地区的一些挂着锦江品牌的高星级酒店，大概目前有80几家。随着现在我们整个集团对于酒店营运管理和酒店资产管理定位慢慢调整，以后整个锦江集团旗下的高中低酒店这些涉及品牌业余的管理会逐步交由600754进行整合、梳理以及运营管理，而那些高星级酒店的物业资产包括这些酒店的资产、运作包括我的一些旗下的一些资源，酒店有这么多的场地会由我们名字现在叫锦江资本租赁这些资源的运作。我2006下面还有一个财务公司，主要负责资金的融资包括尾贷借贷。包括近期跟600754一起运作的一些酒店物业的基金就是做Radisson的工作，也是在一季度的时候运作了几笔，锦江酒店把旗下的一些自有的经济型酒店、物业进转让给我们，我们根据它的一些回报率按照市场的回报率进行一个管理，那么我们有固定的一块收益。同时对于600754来说，这些酒店物业的价值也能体现出来，同时它还保留对这些物业经营管理者的权利，目前主要是通过这样的形式进行管理。
Q：怎么看锦江酒店的部分自有物业酒店转REITs化的模式？这个项目单看的话，盈利模式会是怎样的？投资人是按照多少的收益率去衡量这一笔投资？
A：其实做这种酒店产业基金，其实我们2019年就已经开始有这样的计划了，那么第一次是600754把旗下的两家锦江之星卖给了我们集团，不是卖给我2006。其实集团下面也成立了一个产业基金公司，它也做过相应的一些公告，还有华安基金都有参与过来，对于锦江600754旗下的自有物业进行了评估，评估好了一些，这些物业的价值都体现出来了。本来他们记账都是用账面成本记账的，评估好了以后，这个物业按照目前的价值，变成了上亿的价值。对于锦江酒店来说等于回笼了一部分基金，也体现出了利润。锦江集团和基金公司拿出了这笔钱，比如说一亿资金以后，他们对于600754的物业还是有要求的，因为对于他们来说经营管理权还是由600754管理的，他们还会签订一个管理协议。这个管理协议是有要求的，比如我拿了一个亿的资金出来，买了你这个物业，我变成了业主，但是我对你这个物业经营要求每年产出的利润按照市场的利率来算一个亿4%吧，你一定要有4%的回报的。这几个管理的物业我还是交给600754管理的，你要给我固定的回报至少4%以上，等于说我投资资金的资金成本基本上能覆盖，等到合适时机，公司也会把这个物业出售给更合适的第三方，当然出售出去以后可能也会有一些附加的条件，物业还是要求交给600754继续管理，600754还是要继续满足第三方资金成本回报要求。这就是我们对于产业基金的初步的尝试，大家都没想到遇到了疫情的影响，疫情的影响对资金的需求是比较大的，所以紧接着600754又做了大概3家左右的产业基金的动作。这次动作就是它把这些资产直接卖给了2006，因为也是考虑到一个关联交易，因为我2006毕竟是一个港股上市公司，600754它卖出物业卖给锦江国际集团其实是卖给了我2006的上股，因为我港股的市值不高，关联交易额度还是有限制的，它还是要做，但是这次只是卖给我2006，我2006操作也是跟基金公司一起来运作的，到时候也是对每年的收益回报有要求的，最起码要覆盖到我拿出基金成本的要求。等到合适的时机，我们这些物业再找一个，物业如果慢慢升级了以后，找了一个比较合适的第三方进行出售，出售后还是会要求保留对于这些酒店的一个经营和管理的一个权限，差不多是这样的管理的运作模式。
Q：我们酒店预计到行业的复苏还有比较长的时间，这段时间内我们有没有一些新的政策或者是一些其他的战略，比如说提升一下数字化水平，或者是向线下市场延伸？
A：其实疫情的影响、目前来说还会持续，尤其是国内的疫情，我觉得今年到年底，这个影响一直会存在的，好在现在整个国内疫情控制住了，有些服务酒店这一块也在慢慢慢慢复苏，但是要到年底要恢复到2019年这样子的水平，其实还有很大的不确定性。所以说对于整个集团来说，我们觉得几个方面肯定是继续要做的。一、保证我们旗下的酒店复工复产包括日常营运的资金需求而且要足够满足，而且提供给他们非常低利率资金的扶持。第二个就是保民生，对于员工不可能大幅度减薪降薪，我们这里还是相对比较负责任的社会责任大公司，在社会关爱包括员工关爱这块还是做得相当到位的，不会因为这个疫情影响，为了利润而大幅度对于工资这方面进行调整。同时在业务开发角度，其实我们应该来说，还是按照激励目标，因为考虑到整个疫情影响，整个中国酒店业的它的一个产业布局包括存量酒店会发生一系列的一些本质上的改变，大家也都看到，不光是高星级酒店甚至一些那种低端的、超低端的酒店都出现了一种经营不下去了需要转型的业态。对于我们这种大的连锁酒店集团，反而是一次机遇，就是谁能在这次疫情中，成本控制做得好，然后又把握住这次机遇以后，进一步加快自己的业务开发和营业管理，那么可能能在今年甚至明年对于未来十几年整个中国酒店产业的布局，像一锤定音的感觉，这几年谁能把这个控制住，谁能把这个开发管理做好，那么以后中国的酒店的布局就基本上就定型了，最起码能保持10年这样定型。所以说在业务开发酒店这块，我们还是应该还是能按照2019年的目标，进行业务的发展，那么包括我现在一季度就是600754一季度开发的酒店，还是200多家还是蛮多的，当然了关闭的酒店也有100多家，净开业有100多家，但是基本上按照我们的目标中档酒店作为我们的核心发展目标，差不多一年1000家左右中档酒店发展的速度去运营。
Q：物业方出资一个亿对酒店的经营还有点要求，这块的条款是怎么谈的？售后回租的话每年有个涨幅应该差不多了，不知道有没有条款的要求？
A：就是稳定收益吧，例如每年保证你400万的收益（总投资一个亿），而这保证你400万的收益给我们这个基金，给我2006。
Q：所以这个就是咱们谈的要求是吧？你可以卖给咱们2006，但是每年必须保证这样400万的收益？
A：它还是由它的经营管理，但是你每年要保证我这块收益，最起码要覆盖掉我每年的资金成本。比如说我5年，按照市场条款来，我这个5年一定要资金成本覆盖。这样的操作以后，等到5年以后，关于物业价值比当初600754买的价值又进一步提升了。我作为锦江资本我也会做一些资产运作，我再做出售，这个出售以后，如果对方还是肯用600754作为它的运营管理，它又是交给了另外一家第三方的公司去收购了，那么如果卖出去第三方看这个物业不是想作为酒店运营的，那么对于我2006来说我就是一块运作卖掉了，对于600754来说就是少掉了一家资产的管理项目。
Q：锦江酒店它可能今年一季度的时候，大概是有4600多家的pipeline酒店，这块是否能给我们按照地域分布拆分一下？
A：应该也没怎么做地域，都是在中国，应该4600多家酒店差不多三分之一能变成我的开业酒店，差不多一年能1600-1700家能开业，净开业应该能稳定在1千家左右这样的数字。现在应该是说，大部分应该三四线城市占比还是比较高的，估计有50-60%左右，还有二三线城市的，一线城市已经很少了。
Q：这次疫情过后，是不是有更多的酒店可能更愿意成为加盟酒店，不知道您这块是不是有一手数据可以支撑一下这个结论？
A：现在我们发现这样的酒店还在犹豫不定，还没有完全能确定。他当初自己做这个酒店，肯定是觉得加盟那些酒店品牌公司有好处有坏处，好处是它的客源出租率可能有所保障，坏处就是他要付出的各种费用也是比较多。他觉得加盟一个比较小众的品牌，他收的管理费用也不大，那么在大的市场环境还是比较好的时候，都没有问题。出租率的话大家都能做到60-70%，加盟你一个大的品牌就变成70-80%，他觉得加一个小的品牌他自己做反而好，但是通过这次疫情以后，完全打破了原来的计划，那么没有大的酒店集团的一个连锁化的比如说从采购成本费用的降低、从官网直销平台带来的优质客户更方便，以及疫情期间资金扶持，它的资金来源它拿不到资金，借不到钱，银行借给它的钱对它的债务要求也是非常高的，现在加盟往往能通过大的酒店信用能帮助这种中小微的酒店抽出日常的采购包括更新改造的资金，就发现有比较大的差异了。但是，如果这个疫情还是再持续下去的话，他们肯定马上一种就关闭了，不做酒店了，还有就是我熬过这段时间再看。所以现在我们看到很多的pipeline的酒店，他们还在犹豫，比如说有些酒店打算今年2-3月份要开的，但是因为这个疫情他们可能要推迟到5-6月份再开业，所以这一些现在观望的情绪还是比较浓的，但是也不是说一定先开的就好，也不一定后开的就好。所以说就有一点感觉还是这个不确定性因素很大，但是总体来说，对于很多加盟商来说，他们是通过这次疫情以后，他们对于大的酒店连锁品牌概念有明确定义了。如果想要在这么大的风浪里能抗都住这么大的风浪，保证这个酒店持续经营下去的话，还是需要一个大的酒店品牌或者大的酒店管理公司来进行运作，就像国际酒店集团一样的，为什么国际酒店集团营运了100多年，而且他们做得依然很好。而我们中国现在有这么多大的存量，还有这么多中小微很小很小的酒店，充分说中国的酒店市场是非常大的。但是这个酒店市场中部又特别广，特别是低端的超经济型的特别特别多。但是需要一个大的酒店集团几个酒店集团或者是几个OTA把这些存量的酒店进行整合、梳理和连锁，将来我们锦江定义更多的还是对于这些终端的或者是中高端的酒店进行连锁化，我们做的业务经济型或者是超经济型相对不是把它作为重点的发展目标，我们的发展目标是中端和中高端的。
Q：之前的话锦江国际是收购了海外的丽笙酒店，这部分的资产后续怎么划分，会不会注入到上市公司的总资产里面？
A：从大的发展方向来说，锦江国际集团收购了丽笙酒店，其实也是一个品牌管理公司，按照高中低酒店的发展，包括它旗下的有些品牌也引入到中国，有维也纳、铂涛和锦江都城来共同发展，那么也是会考虑我慢慢往上市公司招入的，可能倾向于754的可能性比较大，因为它也算是一个轻资产的管理公司，关键还是要看合适的时机，毕竟现在这块资产价值也不便宜，将近20亿美金了。
Q：锦江国际它在2019年初也是做了市场改革，这个市场改革细节方面？
A：锦江国际集团也不是2019年初，应该是2018年的时候，上海国资委也是鼓励一大批国资国际改革，当时了解下来要求还是蛮高的，要求整个集团75%的资产市场证券化，要招入到上市公司，从那个时候来说，整个锦江国际集团有很大一块资产还在锦江国际集团下面，上市公司上的资产可能之占了整个锦江国际集团50%不到一点这样子的资产的规模。所以说达不到就是国资国际改革的75%这样子的证券化的要求，那么没有这个要求以后，所以说使得我们有一些像股权激励这方面事情做不了。因为资产这么多，不可能剩余50%多的资产用他们账上的资产进行评估。出于这个，上海国资委也是要跟其他的国际对标对表，激励各方面又达不到竞争对手的要求，怎么竞争呢？所以给锦江职业经理人这样特殊的名额，有了这个名额以后，这个职业经理人更多是类似于像现行激励的机制。只要完成了国资委对锦江集团的考核指标，那么应该就能从超额这部分的利润里面，提取一部分的激励奖励费用。那么这部分激励奖励费用应该是针对整个锦江国际集团的核心业务板块主要的一些中高层干部的，目前我们锦江国际集团也用了。很多投资者也问我们，你们怎么跟维也纳跟铂涛跟如家去对标对表，人家都有人家的激励，你们锦江是怎么做的？我们也一直回答，我们锦江旗下的铂涛、维也纳还有法国卢浮他们都有自己一套比较完整的激励机制，而且这个激励机制有股权的，有现金的激励机制，不比我们的竞争对手低，甚至比我们的竞争对手还高。由于这个运行了这么多年下来，大家也看到，我们开店门店的加速，包括我们做的一些这些企业的这些利润，也是稳步上升吧，但是对于锦江600754和锦江酒店就是锦江资本包括集团，这个层面是没有一定的激励机制的，也没有股权激励什么的，所以这个职业经理人能覆盖到我们这一批上市公司的中高管人员包括集团的一些中高管人员的这样的一个激励。因为我们下面的激励已经都有了，但是上面的激励没有，所以这个职业经理人更多是考虑到这块的因素。