投资入门

竣工逻辑与现实的反差：2018-2019年统计局竣工规模不及预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】市场普遍认为2018-2019年全国将迎来房屋竣工高峰，主要因：1）从交房周期看，通常预售至竣工2年左右，2016年以来期房销售显著增长；2）从施工周期看，通常主流房企新开工至竣工2.5-3年，2016年以来全国新开工持续高增；3）从房企竣工看，2018-2019年主流房企竣工亦明显提速。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）但2018、2019年统计局竣工同比增速分别仅-7.8%、+2.6%，远低于2016、2017年期房销售增速（+21.9%、+9.6%）；从竣工规模看，2018-2019年竣工仅18.9亿平，远低于2016-2017年商品期房销售（24.7亿平）。
　　解惑一：什么导致竣工高峰迟迟未至？尽管统计局对竣工填报有严格规定，但实操中部分房企因避税等原因可能存在竣工漏报或延报，导致真实竣工被低估，但2018-2019年下游厨具等销量与竣工增速一样并无大幅反弹，意味着真实竣工可能亦低于预期。从数据拟合来看，2014年后竣工增速与期房销售增速相关性逐步由2年延长至3年左右，意味交房周期有所延长。我们认为主要原因有：1）2016年以来行业资金环境偏紧，房企延缓竣工节奏以减少现金流出，测算的净停工面积亦逐步上升；2）预售条件更低的三四线销售占比从2016年61%提高到2019年65%，导致交房周期拉长；3）精装修比例从2016年18.9%提高到2018年23.6%，导致项目施工周期延长。
　　解惑二：哪些区域拖累了竣工？从各线城市看，按一二线竣工滞后期房销售1-2年估算，2018-2019年竣工完成度约81%-82%（当期竣工与前期期房比值）；三四线按照滞后3年估计测算竣工完成度约87%。进一步拆分为6大区域来看，除东部核心20城外其他区域均存在竣工放缓、不及预期的现象，其中中西部核心城市无论滞后1年、2年甚至3年，竣工完成度均未超过80%，在刚性交付约束下，意味着中西部核心城市竣工潜在反弹力度或更大。
　　展望：预计2020年实际竣工同比增约10%。根据不同区域销售与竣工交付时滞，测算2016-2019年全国竣工面积52.5亿平，高于统计局披露的39.7亿平；从竣工增速看，2018、2019年测算竣工增速分别为1.6%、7.9%，高于统计局披露的竣工增速（-7.8%、2.6%）。随着2017年以来预售项目进入集中交付阶段，测算2020年竣工规模同比增长约10%，考虑疫情带来停工冲击，预计实际竣工规模增速可能略低于测算值。
　　投资建议：尽管受竣工数据漏报遗报、资金环境收紧、三四线销售占比与精装修比例提高等影响，2018年以来全国竣工表现持续不及预期，近期新冠疫情又加大房企竣工压力，但在交房周期的刚性约束下，我们认后续竣工仍有望逐步回升，带动房企结算业绩的释放和下游产业链景气度的修复。投资建议方面，建议关注：1）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块；2）受益竣工景气度回升的地产下游家电家居等板块
　　风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。