投资入门
核心观点
物管行业正值扩张期，多业态铺开、细分领域或迎机遇
提到物业管理，第一反应普遍是其与住宅项目相关的服务。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】实际上，物业管理是一个比较宽泛的概念，从大类上来讲包含住宅物业和非住宅物业两部分。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）根据《中国物业服务百强企业研究报告》对非住宅类物业可以进一步细化至商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业等。当前，物业管理行业正处于扩张期，作为细分子板块的非住宅类业态亦有望迎来机遇。
非住宅物管市场：规模迅速崛起的细分领域
我们对于非住宅业态的规模分析从两条线进行，一方面从商品房销售的角度看非住宅类物业的市场成交情况。另一方面，考虑到无论是住宅物业还是非住宅物业的规模增长，都是对前期商品房开竣工的一种承接，从存量的角度对整体规模进行预判。从商品房销售的角度来看，住宅与非住宅均表现出较为明显的周期性，走势趋同、振幅生异。从新开工的历史数据来看，住宅与非住宅在2004-2009年的走势相背离，呈现此消彼长的趋势。随着房企普遍采取快周转模式，继销售、库存之后，资金面的松紧成为开工强弱的第三个影响因素。综合以上因素，测算后非住宅市场2025年非住宅业态市场规模有望超6500亿元。
非住宅竞争格局：高门槛铸就护城河，集中度待提升
住宅业态存在以量取胜，在盈利贡献能力方面，非住宅业态更加突出。当前物业管理行业整体处于集中度提升的趋势中，分业态来看，头部房企多具备自己的物业管理公司，形成协同效应助力住宅开发项目价值提升的同时，有望在房地产市场由增量转向存量的过渡中成为下一个业绩增长点。近几年，房地产开发领域集中度表现出明显的提升趋势。不论是在土地储备、销售规模，还是在资金获取上，资源向规模型房企倾斜的趋势较为突出。
非住宅物管行业相关标的：术业专攻
新大正：物业专注城市公共服务与设施管理，为多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务；宝龙商业：于2007年开始向零售商业物业的开发商、租户及业主提供商业运营服务；招商积余：资产重组、强强联合，机构与住宅类并举，内部继承集团资源输送的同时，凭借良好的口碑、优质的服务等优势在外部拓展方面的表现同样出色。
风险提示：新冠疫情冲击带来成本提升、商品房竣工不及预期、非基础物业服务拓展。